fotovoltaico sul tetto condominiale

Fotovoltaico sul tetto condominiale

Fotovoltaico sul tetto condominiale: per il Bonus serve l’autorizzazione dell’assemblea?

Il singolo proprietario di un immobile potrebbe essere intenzionato ad installare un impianto fotovoltaico individuale su una parte comune del condominio. Per installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale ed avere diritto al relativo Bonus, occorre l’autorizzazione dell’assemblea condominiale? E’ molto importante chiarire questo punto in epoca di incentivi energetici.

La risposta a questa domanda da parte del Tar di Roma è stata secca: con la recente sentenza n. 15948/2022 il Tar Roma chiarisce ogni dubbio. Si tratta di una conferma che avrà un impatto significativo sui lavori di condominio e sugli incentivi agli impianti fotovoltaici installati su tetto e sulla terrazza condominiale.

Cosa dice in merito la legge italiana?

In cosa consistono gli incentivi agli impianti fotovoltaici? Per ottenerli, bisogna chiedere il permesso all’assemblea condominiale?

Fotovoltaico sul tetto condominiale: incentivo Conto Energia

Ricordiamo cosa sono i pannelli fotovoltaici: consistono in dispositivi che sfruttano la luce solare per la produzione di energia elettrica. Dispongono di celle fotovoltaiche in grado di trasformare l’energia luminosa in energia elettrica. In genere, i pannelli fotovoltaici si installano sui tetti delle case o su altre superfici esposte ai raggi solari. L’energia generata da questa fonte rinnovabile può essere immessa nella rete elettrica oppure può essere usata per alimentare l’abitazione singola.

Nel nostro Paese, è previsto un incentivo (Conto Energia) per l’installazione di pannelli fotovoltaici. Questa agevolazione è un rimborso per ogni kWh di energia elettrica prodotta dai pannelli fotovoltaici. L’incentivo è valido per 20 anni: l’importo del rimborso varia a seconda della data di installazione. Il Governo può modificarlo secondo certe condizioni. Per conoscere i dettagli, consigliamo di consultare il sito web ufficiale del Gestore dei Servizi Energetici (GSE), l’ente che ha in gestione il Conto Energia.

Fotovoltaico in condominio: bonus e agevolazioni fiscali

Per il 2023, è possibile beneficiare di una detrazione fiscale sulle spese sostenute per l’impianto fotovoltaico. L’agevolazione fiscale del cosiddetto Bonus Fotovoltaico è un altro bonus casa, legato ai lavori trainanti del Superbonus (110% o 90%, ancora da confermare) come la predisposizione di un cappotto termico o al Bonus Ristrutturazione (50% per un tetto di spesa massimo di 96mila euro, quindi fino a 48mila euro di detrazione) in base al tipo di interventi realizzati sull’immobile.

Condizioni da rispettare per beneficiare del Conto Energia

Il condomino che intende realizzare un impianto fotovoltaico ha diritto all’incentivo Conto Energia a patto che rispetti le condizioni previste dal relativo programma. Questo a prescindere dal fatto che l’installazione dei pannelli venga autorizzata o meno dall’assemblea condominiale.

La recente (e storica) sentenza n. 15948/2022 del Tar Roma chiarisce che le tariffe incentivate alla produzione di energia elettrica da impianti fotovoltaici spettano anche ai condomini che li hanno realizzati senza chiedere né ottenere alcuna autorizzazione all’assemblea.

Il Tar di Roma non ha fatto altro che confermare un punto importante della legge italiana secondo cui è possibile installare pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale senza chiedere il consenso al condominio. L’unico obbligo è comunicare all’amministratore l’avvio dei relativi lavori.

Esiste una condizione determinante per essere in regola con la legge: l’installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale non deve pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio. In più, non deve limitare il diritto di godimento sulla cosa comune degli altri condomini.

In sintesi, da una parte, l’assemblea non può negare l’autorizzazione ad installare un impianto fotovoltaico; dall’altra, se si prova che tale impianto possa danneggiare il decoro architettonico o compromettere la sicurezza dell’edificio l’assemblea condominiale può impedirne l’installazione oppure ordinare che l’impianto venga smantellato. In questo caso, il condomino non solo sarebbe costretto a rimuovere l’impianto ma anche a risarcire eventuali danni causati all’edificio.

Nel caso in cui il condominio abbia carattere storico/artistico o sia ubicato in aree vincolate, il condomino interessato deve informarsi se, per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, sia necessario richiedere particolari autorizzazioni da parte degli enti amministrativi preposti.

Sentenza n. 15948/2022 del Tar di Roma: il caso

Ecco, di seguito, la vicenda che ha portato alla sentenza n. 15948/2022 del Tar di Roma.

Per l’installazione di pannelli fotovoltaici e termici sul tetto, il titolare di un immobile aveva ottenuto:

  • Il via libera dal Comune per l’avvio dei lavori di intervento di attività edilizia;
  • Il riconoscimento da parte di GSE Spa delle tariffe incentivanti (ai sensi del Dm 5 maggio 2011).

Il proprietario dell’immobile si è rivolto al Tribunale amministrativo della capitale in quanto il GSE, a seguito della richiesta di una verifica, ha ritenuto abusiva la realizzazione dell’impianto. Perché? In sostanza, risultava che il tetto dell’edificio non rientrava nella disponibilità del ricorrente in base a quanto previsto dal regolamento condominiale. Di conseguenza, il GSE ha disposto la decadenza della tariffa incentivante che gli era stata assegnata.

Il proprietario dell’immobile ha fatto ricorso contro il condominio per eccesso di potere, contraddittorietà del provvedimento impugnato, errore in diritto e motivazione carente. I giudici amministrativi hanno ritenuto fondato questo ricorso: il condomino ha ottenuto la legittimità dell’opera ed ha riavuto indietro gli incentivi negati.

A meno che non si provi un effettivo danno al decoro ed alla stabilità dell’edificio, la risposta del Tar di Roma è stata secca: non si può impedire al condomino di realizzare pannelli fotovoltaici sul tetto in piena regola, non è obbligatorio chiedere il permesso dell’assemblea.

Fotovoltaico sul tetto condominiale: cosa dice la legge?

Nel nostro Codice Civile, sono due le norme da esaminare con attenzione riguardo all’installazione di un impianto fotovoltaico.

L’art. 1102 del c.c. stabilisce che ogni condomino può godere degli spazi comuni, a condizione che non ne modifichi la destinazione e non impedisca agli altri condomini l’utilizzo.

La Legge 220/2012 ha introdotto l’art. 1122 bis del Codice Civile: al comma 2 e 3 questa norma riconosce a ciascun condomino la possibilità di installare pannelli per produrre energia da fonti rinnovabili per il servizio di singole unità sul lastrico solare, parti di proprietà dell’interessato ed ogni altra superficie comune idonea. L’interessato deve comunicare la sua intenzione di installare pannelli solari all’amministratore del condominio indicando le modalità di esecuzione degli interventi. In altre parole, deve darne comunicazione all’amministratore illustrando il progetto per metterlo nelle condizioni di verificare la conservazione delle parti comuni, come previsto dall’art. 1130, co. 1 numero 4 del c.c.(Tribunale Roma, Sez. V, Sent., 05/10/2021, n. 15430).

Nel caso in cui il progetto presenti modalità esecutive che possano pregiudicare le parti comuni, l’amministratore può sottoporlo al vaglio dell’assemblea per imporre cautele a salvaguardia del decoro architettonico, stabilità e sicurezza dell’edificio (Tribunale Trapani, Sent., 21/03/2018, n. 337 e Tribunale Milano, Sez. XIII, 02/03/2021, n. 1822).

Fotovoltaico sul tetto condominiale: singolo o condiviso

L’impianto fotovoltaico sul tetto condominiale può essere installato sia dal singolo condomino per uso esclusivamente privato sia in condivisione con gli altri condomini previa delibera in assemblea.

Il singolo condomino può sfruttare una porzione del tetto comune del condominio attenendosi alle seguenti regole:

  • Deve comunicare la richiesta all’amministratore condominiale con largo anticipo rispetto all’avvio dei lavori;
  • L’impianto fotovoltaico deve occupare una parte di tetto congrua per dar modo in futuro agli altri condomini di avere disponibile lo stesso spazio considerando l’esposizione al sole;
  • Deve rispettare la tenuta strutturale del tetto evitando assolutamente di causare danni alle facciate del palazzo o nelle aree comuni del condominio.

Se è vero che l’assemblea condominiale non può negare l’installazione, è anche vero che può imporre determinati limiti su come debba essere realizzato l’impianto e quali porzioni comuni dell’edificio può occupare. Dovendo servire una singola famiglia, la potenza prevista va dai 3 ai 6 kW in base alle esigenze come per qualsiasi altra installazione domestica.

In caso di richiesta di fotovoltaico condominiale condiviso, il progetto per realizzare l’impianto dovrà essere discusso in assemblea condominiale e messo ai voti. E’ necessaria l’approvazione della maggioranza dei partecipanti all’assemblea nonché almeno la metà dei millesimi di tutto il condominio.

Un impianto fotovoltaico condiviso in un condominio prevede, generalmente, l’installazione di almeno 20 kW su un tetto con superficie di 90 mq circa. Ovviamente, la potenza da installare varia in base al numero di appartamenti ed alle dimensioni dell’edificio.

La spesa sostenuta per l’impianto fotovoltaico si ammortizza in pochi anni sia grazie al risparmio in bolletta sia attraverso la rivendita al fornitore (scambio sul posto) dell’energia prodotta in eccesso senza contare gli incentivi fiscali.

I singoli condomini possono raggiungere la piena indipendenza energetica e, per gli spazi comuni, si può arrivare ad un abbattimento del 70% sulla bolletta.

Francesco Ciano
Francesco CIANO
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